高房价真的是最好的避孕药 国外报告已经证实
在高房价、高消费压力下，越来越多的年轻夫妇选择晚婚晚育，有些甚至当上了丁克族。“高房价是最好的避孕药”，这句在网上流传的“名言”听起来有点夸张，但真的被证实了！
房价每涨10%，25-29岁女性的生育率就下降1.5%
据美国最大房地产网站Zillow近日发布的一份报告显示，近年来在一些房价上涨最快的地区，婴儿出生率下降得最快。每当房价上涨10%时，25-29岁女性群体生育率就会下降1.5%。
在2010-2016年期间，美国经济的复苏令房价急剧上升，而高企的房价压低了生育率，这一趋势在房价上涨最快的美国大城市中表现得最明显。
拿加州的洛杉矶来说，在2010-2016年期间，洛杉矶房价上涨了31%，当地25-29岁女性的同期生育率则下降了17%。此外，洛杉矶2016年出生的婴儿比预期也少了2588个。
再比如得州的奥斯汀，该城市的房价在这六年内上涨了33%，当地25-29岁女性的同期生育率下降了22%，且2016年出生的婴儿也比预期少了585个。
相比之下，过去几年一些房价变动不大的城市，其生育率只出现小幅的下滑，一些城市的生育率甚至出现上涨。以得州的达拉斯为例，该城市的房价在2010-2016年期间仅上涨了14%，因此生育率也仅下降1%而已。
而在同期房价涨幅为12%、0%的犹他州普罗沃市(Provo)和亚利桑那州图森市(Tucson)，同期生育率则分别提高了4%和5%。
此外，还值得一提的是，在2010-2013年期间，首次购房者的平均年龄为32.5岁。但随着房价不断走高，到2017年，这一平均年龄上升到了35.2岁。与此同时，女性生育的平均年龄也从2010年的27.7岁升至2016年的28.7岁。
美国未来面临的大问题：是推迟生还是不生？
从理论角度看，经济复苏意味着生育率上升才是，但事实恰好相反。在美国经济走出金融危机的阴影并持续回升后，美国2017年的生育率继续降至1.76，这比2010年经济衰退期间的1.93还低。
当前美国面临的大问题是，当代年轻人是否只是简单的推迟生育时间，还是实际上会比前几代人生更少的小孩。
数据显示，2016年30岁女性生小孩的人数有所提高。但到了2017年，30-39岁女性的生育率开始下滑，为2010年以来的首次。
而另一边，35岁以下的购房者人数却四年来首次出现增加，这意味着这群人的下一步计划将是生小孩。Zillow网站预计，美国房价涨幅在未来12个月内将从去年的8.7%放缓至6.5%左右，这可能会对提高生育率有所帮助。
热点扫描>>>
美国也发生抢房潮？外媒：约七成中国买家现金支付
近一段时间以来，中国楼市周期出现了一个新特征，那就是二线城市强势崛起，成为“明星城市”，与此同时，中国很多二三线城市正在上演着“抢人”和“抢房”的故事，更被推到中国楼市的聚光灯下，比如，新房摇号就成了楼市火爆的放大镜。
无独有偶，我们注意到，数月以来，美国也突然发生了抢房潮，因为一些资金从股市转移至创纪录的美国低库存楼市所致(特别是低端市场供给更紧张)，而引起买家争抢，近三分之二美国城市的房价在去年第四季度开始上涨，目前房价已达到历史最高水平。
楼市庞氏骗局或要开始崩塌？
我们查询最新发布的席勒美国房屋价格报告发现，西雅图以12.7%的房价同比涨幅高居全美榜首(也是2017年房价涨幅最高的城市)，正如下图所示，紧随其后的是拉斯维加斯和旧金山，这些城市房价上涨主要受益于该人口增长，持续不断的科技业繁荣，以及房屋供应短缺等因素。
美国房价再创新高这一数据也在美国全国房地产经纪人协会(NAR)最新公布统计报告中得到印证，数据显示，美国成屋售价再创历史新高，中位数价格同比增长4.9%，至26.48万美元，为连续第75个月同比上扬，美国房价的增幅要比美国人薪资增长的速度至少快一倍。我们随后查询美国全国地产经纪商协会的公开数据表明，房价最高的市场是加利福尼亚州圣何塞，那里房价中值为127万美元，其次是加州的旧金山和尔湾、檀香山和圣地亚哥，在其监测的大都会区之中，64%的地区单户住宅价格达到历史最高。
不过，在另一面，这也是我们多次强调的，虽然美国经济在持续增长(比如特朗普称目前美国经济增长非常接近4%)和失业率极低，但自2011年以来房价至少上涨了51%，但收入仅增长约17.2%，换句话说，虽然部分地区出现了抢房现象，但难以负担的高房价还使得许多潜在美国购房者望房兴叹，比如，5月份发生在美国旧金山一个住宅小区的现象正在成为这场因房价上升到历史最高水平后危机的缩影――“该小区承诺提供95套廉租房，但却引来6580户家庭抢租”，美国《华盛顿邮报》如是报道称。
这也可以从美国5月成屋销售意外跌至1月以来最低值就能发现，正如下图数据所示，据全美地产经纪商协会(NAR)统计，美国5月成屋销售总数年化为543万户，逊于预期的552万户，4月前值由本已偏弱的546万户进一步下修至545万户。
图片数据来自Zerohedge
对此，NAR首席经济学家Lawrence Yun警告称，“房价过高、房贷利率抬升和库存短缺，既打击了首套房购买者的热情，也令房屋可负担性(affordability)正在成为一个危机”，我们注意到，由于普通收入的美国人对独栋家庭住宅购买量减少，正如本文前面所说，这说明美国楼市越来越被高收入和拥有更多金融资产的阶层的踊跃性购买而推动；另据，该美国全国房地产经纪人协会调查显示，中国买家已成为美国房地产市场的主力投资者，数据显示，约71%的中国买家是用现金来支付大笔购房款的。
事实上，这几年以来，嗅觉灵敏且富有的中国买家也纷纷在中国以外的地区寻找“天堂”进行投资，在全世界攻城略地，所到之处无不让这些城市陷入了高房价的癫狂之中，而这些房产大部分为投资甚至是投机性购房，长期没人住，造成房屋空置率很高，在当地成了“鬼塔”，而现在，因他们而造成高房价的这些城市的房产将会越来越危险。
我们也多次强调，比如，当下，包括澳大利亚、马来西亚等多国当局已经感受到了当地中产阶级的情绪，开始向这类买家征收更多的税收来打击海外买家，路透社在稍早前称，如果当情况变得更糟糕时，甚至将海外买家的空置房屋强制征用为廉租房的情况都有可能发生，这就意味着你的房子事实上已经被“没收”了。
我们也在近日数次提醒投资者，现在，因外国买家抬高房价的城市不仅只有悉尼和墨尔本，这些城市还包括新西兰的奥克兰、西雅图，瑞典的斯德哥尔摩和加拿大的温哥华和多伦多，而像马来西亚的吉隆坡、印尼的雅加达和连一条地铁也没有的越南胡志明市等城市买房可能也会存在一些未知的风险。
